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疫情下的北京:二手房市场“冰冻”,餐饮企业极度“饥渴”

发表时间:2020-03-17 12:40:06  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【
北京第三产业的比重已经达到83.5%,而第三产业正是中小微企业密集、就业人口庞大的产业群,疫情之下,迫切需要一场从上至下的驰援和自救。


【疫后经济指北】是腾讯新闻联合优质媒体打造的一档关注新冠肺炎疫情下经济影响的栏目。

文 李曙光

编辑 成静卫

没有人想让北京回到2003年的那个春天。

空荡荡的大街,戴红袖章的大妈,乘客稀少的地铁、公交,每当救护车的鸣笛划破城市上空,人们会心头一颤,所有从这个地方走的人都不受欢迎。

从2003年3月1日一名山西患者被送进北京301医院,看不见的恶魔便悄然而至。

17年后,同样的季节,同样的地点,有相似的场景:空荡荡的大街,红色制服的志愿者,满大街的口罩。


▵ 疫情之下,餐馆在门口售卖各种食品,摄影:张进

但这次北京准备的更充分了,动作几乎都是有效的、透明的、井然有序的。“可怕的无知,可恨的盲从”不再普遍,从防治、隔离到复工,北京不再被打的手忙脚乱。人们在既定的防控准则之下生活、工作,恐惧但不惊慌。

企业在极限状态下审视自身的真正状态,中小企业承受更大的压力但也相应的得到了更多的政策优惠。

还是有牺牲,北京第三产业的比重已经达到83.5%,而第三产业正是中小微企业密集、就业人口庞大的产业群,他们对抗风险的能力偏弱,在冲击下存活,需要一场从上至下的驰援和自救。

01第三产业受短期冲击

北京经济体量庞大,各色产业发达。经过70年的经济结构演变,北京一共经历了三次经济结构转型:分别为建国之初的消费型城市转向生产型城市,20世纪80年代生产型城市转向服务型城市,21世纪初服务型城市转向国际性城市。

各国首都都具有经济的“极化效应”,经济要素会从四面八方向首都城市汇集。当经济要素聚集达到临界点之后,首都经济的扩散效应开始出现。目前京津冀一体化,以及首都非核心功能的外迁,正是北京在进行第四次的产业优化调整。

从主导产业看,北京经历了农业、制造业、传统服务业、现代服务业转变阶段;从驱动要素看,经历了劳动密集型、资本密集型、技术密集型、创新驱动型转变阶段;从产业空间分布看,由扩散到集中,再由集中向周边地区升级转移。

和目前大多数首都城市一样,北京经济圈已形成了清晰的“三、二、一”产业结构。

根据北京市统计局发布的《北京市2019年国民经济和社会发展统计公报》,2019年全年北京实现地区生产总值3.54万亿元,按可比价格计算,比上年增长6.1%。其中,第一产业增加值113.7亿元,下降2.5%;第二产业增加值5715.1亿元,增长4.5%;第三产业增加值29542.5亿元,增长6.4%。


电力、热力生产和供应业、汽车制造业、医药制造业、金融业、信息传输、软件和信息技术服务业以及科学研究和技术服务业是北京占比最大的六个支柱产业。

高精尖产业是北京的核心竞争力所在,由于有相对较高的壁垒和资金储备,其对于疫情的冲击有一定抵抗能力。

但庞大的第三产业则包括着文化、体育、旅游、会展、交通运输、餐饮、住宿这些与生活最贴切的服务行业,它们是受冲击最严重的行业。


这些行业里中小微民营企业扎堆,对于风险的抵抗能力弱。很多企业面临的不是多大损失比例的问题,而是“0和1”的存亡问题。

据北京商务局统计的2月13日至3月4日两次数据,北京市百家重点商业企业的销售额较去年同期由涨转降,同比增幅由正转负。

3月4日全市调查重点商业企业实现销售额6.2亿元,同比下降9.4%,剔除电商因素后重点监测的传统业态同比下降56.7%。


北京市百货行业销售业绩下滑近90%;餐饮业2月13日同比下滑89%之后,3月4日有少许缓解,但同比依旧下滑67.5%。超市业态则起伏较大,联系具体情况,2月13日疫情爆发高峰期,北京市超市生活必需品等销售同比增长34%。3月4日囤货抢购情绪消散,生活物资充足,居民减少去超市的次数,超市销售额则出现同比7.9%的降幅。

电商则在两次监控中都增幅可观,营业额2月13日同比增长17.5%,3月4日同比增长47.2%。电商已经成为维持城市运转和居民生活的重要渠道。

北京市的第三产业承载着全市80%以上的就业人口,中小微企业是就业主力。


经济专家陈文玲此前旗帜鲜明地指出:“稳住中小企业就稳住了就业。民营企业分别占中国税收、GDP、创新、就业、企业总数的50%、60%、70%、80%、90%,这已经是中国经济发展的现实。稳住民营企业和中小企业,就稳住了中国经济发展的大盘,就稳住了就业增长的大盘。”

从北京市出台的一系列方针来看,北京经济抗疫,打响的正是中小微保卫战。

02为现金流而战

北京市2月5日出台促进中小微企业发展的“北京16条“,措施包括对受疫情影响较大的中小微企业停征特种设备检验等费用;国企房产承租企业符合条件者免收2月房租或减免50%房租;对保障民生的早餐、菜店、便利店等,给予70%租金支持等。

北京希望以“减租降费增贷”等金融组合拳帮助受困企业,尤其是现金流较弱的中小微企业渡难关。北京市政府承诺,“在财政收入下滑的情景之下,依旧会拿出不少于70亿元的资金进行补贴。”

在16条措施发布当天,中关村创业大街出台房屋租金(含物业费)减免方案,给予2月份租金减免50%的支持,约有百家创业服务机构和中小微企业、创业团队受惠。


但据市界走访来看,减免租金这一最立竿见影的举措还是分布在政府能够控制的国有物业,私营物业情况较复杂,并非所有的企业都能享受减免租金。

另一重要举措是阶段性减免社保费用。3月8日,北京市人力资源和社会保障局、市财政局、市税务局联合发布《关于做好北京市阶段性减免企业社会保险费工作的通知》,明确自今年2月至6月,阶段性减免企业基本养老保险、失业保险和工伤保险单位缴费部分,预计北京市全年将减负500多亿元。

社保优惠减免是中小微企业呼声最高的话题之一,落实之下会给中小企业缓冲压力。

但北京企业众多,雨露均沾之下,并不能使每家企业都在疫情中高枕无忧,中小企业若想安稳度过危机,除了依靠补助和政策,更需尽力自救。

自救有两个核心关键词:现金流和线上。

所有的企业都意识到了现金流的重要性。在生意兴隆,蓬勃发展时,对于现金流不去做精细化管控,适当透支影响不大。然而,当疫情黑天鹅悄然而至,最先倒下的便是现金流薄弱的公司。


于是,歇业的、减薪的、裁员的、贷款的,所有公司都在用各种方式保现金流。但除了节衣缩食和借贷之外,保住现金流最好的方式其实是维持营收。

线下店难以开放,如何努力挽回营收?“线上”成了唯一可见可行的方式,于是疫情期间便有了”万物皆线上“。

北京老牌教辅机构杰瑞教育副总裁刘志勇对市界讲述了公司的转变,杰瑞教育一直都是纯线下模式,线上并不擅长。但疫情之下其资金压力极大,也面临数千名学生的课程履约,线上是唯一选择。

“我们将线下课程迅速完全平移到线上,课程价格是打3折。家长能够感受到我们的迅速响应以及应有的诚意。”刘志勇说。

没人能预测这种努力能够挽回多少损失,也没有人知道市场所期待的疫情过后报复性消费是否存在,只有现在的损失是实实在在的。

03北京的冬天与春天

“数据在变好,但并不一定说所有的订单都会回归,有些损失可能是永久性的。”北京地产从业者李伟对市界表示。

二手房成交周期一般为40-60天,分为签合同、网签、贷款、缴费、过户等程序。卖房的业主一般有两个需求,换房或急着用钱。春节期间第二三四步本身就会延长,又受疫情影响时间拉长。在这种情况下,换房业主的观望态度将会延续。

“而对于买房者来说,诉求一般有三个:结婚、孩子入学、投资炒房。如果考虑到孩子6月份入学登记,疫情之下,所有的程序走一遍,最后等房产证最终下来,也已经错过了报名时间。”李伟说,“所以,年前下的订单,如果是为了孩子入学的买房者,因为入学时间窗口的关系,就难以避免买房者年后的毁约现象,毕竟定金事小,在北京买房和入学则是终身大事。这种需求也很难在疫情过后恢复。”

疫情期间,北京二手房市场的运作方式也变成了线上看房,这虽然挽回不了交易量,但保证了客源。


链家地产的工作人员张强对市界表示:“2月份门店成交额下降约70%,更多的客户倾向于线上看房,VR(看房)功能很强大,因为有线上的方式,客源量一直都不少,只是线下看房的少,近期成交增多,但幅度不大,疫情之后成交量预计恢复正常。”

贝壳研究院发布的北京市场月报显示,2020年1-2月北京二手房网签量约1.2万套,同比下降27.4%。2月北京二手房网签量约3477套,环比下降59.4%,同比下降42.9%。

客户看房热情减弱,整个市场几乎陷入成交冰冻期,均价亦难维持上行趋势,2月北京二手房成交均价54115元/平米,环比下跌8.6%,同比下跌9.7%。

报告显示,2月新增房源挂牌均价为57790元/平米,环比跌幅扩大至3.9%,调价中降价次数占比环比提高5.4个百分点至92%。市场成交节奏放缓,2月房源成交周期154天,环比1月拉长25天,达到历史高位水平。


总结一句就是,疫情期间北京市场的二手房无论是价格还是成交量,都处于阶段性低点。

但北京链家在2月新增房源量环比下降51.4%的情况下,2月新增客源量却环比增加1.2%,1-2月新增客源量同比下降仅9.1%,新增客房比由1月的10.1提高至21.1。

这说明意向购房者在无法线下看房的情况下,纷纷选择在线上看房。没有成交量,但二手房的客源没有显著减少。随着疫情恢复,北京房地产市场也将会逐渐迎来回暖的气息。但是疫情拉长的情况下,无论是买房还是卖房,观望者会增多,尤其是有学区房考量的用户,可能会就此流失。

另一个值得关注的行业是中小微扎堆的餐饮业。


餐饮老板内参的《中国餐饮报告2019》显示:2018年全年北京市餐饮收入共计1101.8亿元,比上一年增长7.3%。据此推算,北京2019年餐饮市场约为1200亿元左右,体量庞大。

中国饭店协会在3月2日发布的《新冠疫情下中国餐饮业发展现状与趋势报告》指出,现金流问题成为餐饮企业面临的最大问题。在参与调研的300多家餐企中,流动资金能撑3个月以上的仅占9%;能支撑2-3个月占14%;能支撑1-2个月占31%;能支撑2-4周的占14%;仅能支撑1-2周的占5%;27%的餐企表示已无法继续支撑。

北京餐饮业2月13日同比下滑89%之后,到3月4日下滑依旧在72.4%。而餐饮从业者的体量小、流动性大、高替代率等特点,导致其获得银行贷款比较困难。

于是,全力上线外卖,成了餐饮行业为数不多的自救稻草之一。但这对于餐饮从业者来说,挽回的损失依旧有限。

餐饮业内人士张莉对市界表示:“做的好的餐厅,能够利用外卖恢复营业额的30%~40%,勉强达到盈亏平衡就已经是最好的结果了。更多的餐厅开业就是在亏本,开业就像在做慈善。”

据市界了解,典型的餐厅比如串意十足,疫情之前外卖模式非常成熟,占营业额70%,现在转为100%外卖,但门店日营业额也只有以前的40%,单店日营业额恢复超过万元,已经是业内非常厉害的水平。

另一家连锁餐厅木屋烧烤,在疫情之前外卖只占到营业额的5%,但现在亦要靠外卖自救。知情人士向市界透露,木屋烧烤联合创始人王乐武3月初曾在内部群里宣告,北京39家门店日营业额突破50万元,15天时间木屋烧烤日营业额从每个店1千元,恢复到1.5万元,即将达到盈亏平衡。


3月5日,百度发布的复工搜索大数据显示,北京已经有超过90%的餐厅复工。

截至3月4日18时,北京商务局、经济和信息化局公布数据,北京市3081家规模以上工业企业中,2507家企业已开复工,开复工率81.4%。全市规模以上工业企业在京从业人员68.3万人,截至目前已开工企业到岗43.9万人,到岗率64.2%。

在北京,“复苏”渐渐代替了“抗疫”,商场有了人流,饭店有了食客,人们渐渐抚平了焦虑,春天确实已经来了。

但冬天的恐惧如昨,境外输入病例仍是巨大挑战,有些失去的再也回不来。我们应该有记忆,记住今天为什么脆弱,对风险敬畏,让经营的护城河加深,让那些失却的不会白白逝去。

(应受访者要求,李伟、张强、张莉为化名)

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责任编辑:房产论坛